Журнал инвестора

вернуться к списку

29.12.17

В ожидании премьер: 2018-й готовит грандиозные проекты

В конце любого временного отрезка принято подводить итоги сделанного за прошедший период, отмечать положительные моменты и упущенные возможности, а также формировать предварительные прогнозы на предстоящий этап. Всё так и на рынке столичной недвижимости. Жизнь не останавливается ни на день, и уже в январе выйдут новые проекты. Именно они и призваны задать тон на весь 2018 год и настроить потребителей на оптимистичный лад.


Ударная концовка

Очевидная картина: в ноябре-декабре наблюдается особая активность на рынке новостроек. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», он пополнился сразу пятью новыми проектами в границах «старой» Москвы: ЖК «Мой адрес на Тишинском», «Мой адрес в Бескудниково-2», «Серебряный парк», «Дом 128», «Грани». В Новой Москве вышло 3 очередных корпуса в уже реализуемых проектах – ЖК «Саларьево парк» и «Позитив». Благодаря этому объём предложения на первичном рынке вновь показал положительную динамику. Сейчас, например, в столичных новостройках покупателям доступно 2,88 млн кв. м (без учёта элитных объектов).

А вот предложения дорогого сегмента пополнились 600 лотами в 6 новых премиальных комплексах - A-Residence, NV/9 ARTKVARTAL, TheMostman, «Долгоруковская, 25», «Оливковый Дом», «Софийский», и в элитных объектах – Barkli Gallery, MOSS Apartments, ORDYNKA, «Царёв Сад», Roza Rossa Boutique Hotel&Apartments. В результате, как информирует Top Brokers Alliance, суммарная стоимость предложения выросла  на21%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составила 153 млрд рублей.

Что готовит год грядущий

Предстоящий 2018 год для рынка столичной недвижимости однозначно будет не менее «жарким», чем уходящий, в котором стартовали продажи 73 новостроек. «Уже сейчас известно о нескольких будущих премьерах на рынке жилья, и речь идёт, как о масштабных проектах комплексного освоения территории, так и о точечной застройке на несколько домов. Поэтому покупателей ждёт богатый выбор новостроек в самых разных сегментах и районах», - уверяет управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По её словам, будущие проекты объединяет несколько критериев. Разнообразная инфраструктура: девелоперы предусмотрели собственную социальную и коммерческую инфраструктуру, включающую не только «стандартный» набор из детский садов, школ, поликлиник, но и фитнес-центры, благоустроенные бульвары парки (концепция ecofriendly).

Квартиры с отделкой: предлагается готовое жильё с ремонтом «под ключ», с несколькими стилевыми и цветовыми версиями, а также возможностью создания индивидуального интерьера помещений.

19.12_FromMillion_DmitrovkaIX

Видовые характеристики: в зданиях имеются панорамные/угловые окна и лоджии, корпуса расположены на «деликатном» расстоянии относительно друг друга. Разнообразие предложения: секции диверсифицированы по сегментам в рамках одного проекта, что позволяет охватить максимальную аудиторию с самыми разными финансовым возможностями.

С новыми адресами!

Итак, премьеры не за горами! Например, новый амбициозный проект бизнес-класса ЖК Prime Park появится на пересечении Ленинградского проспекта и Ходынского бульвара. Масштабный жилой квартал на 500 тыс. кв.м включает несколько высотных домов разной этажности с подземным паркингом.

Компания Optima Development также запланировала школу, два детских сада, фитнес-клуб с бассейном, игровые площадки и магазины. Но главной «фишкой», конечно, станет разнообразие планировок – более 80 вариантов от 38 кв.м до 375 кв.м, в том числе несколько двухуровневых квартир и пентхаусов.

Проект бизнес -класса «Фили Сити» от компании MR Group появится в районе Филевского парка. В первой очереди запланированы два высотных дома, архитектурный облик которых создали известные бюро SPEECH и ADM. Как и в других своих проектах девелопер предусмотрел квартальный тип застройки с закрытыми дворами, школой, детским садом, территориями с зонами отдыха, игровыми площадками для детей, комплексами для занятий воркаутом, кафе и магазинами.

Новый жилой комплекс от компании «Интеко» появится на пересечении ул. Минской и Киевского шоссе, в пойме реки Раменки. Проект комплексного освоения территории займёт 227 тыс. кв.м, где разместятся 4 корпуса бизнес-класса, 7 корпусов премиум-класса и 3 корпуса элитного класса. На сегодняшний день на рынке нет ни одного проекта с наличием домов одновременно трёх классов! Сейчас идёт разработка проектной документации, начать строительство планируется в I-II кварталах будущего года.

В следующем году ГК «Пионер» планирует вывести в продажу жилой квартал «LIFE-Ботанический сад 2». По информации руководителя отдела аналитики компании-застройщика Евгения Межевикина, проект бизнес-класса будет возводиться на правом берегу Яузы по соседству с первым комплексом «LIFE-Ботанический сад». На участке в 4,74 га будут построены 6 жилых корпусов переменной высотности от 18 до 23 этажей.

LIFE-Botanicheskisad21

Будет представлено более 50 видов планировок, в том числе двухуровневые квартиры, пентхаусы с панорамным остеклением, открытыми террасами и возможностью оборудования дровяных каминов. Высота потолков на премиальных этажах составит 6,3 м. Все квартиры, кроме пентхаусов, будут продаться с улучшенной отделкой «под ключ». Под всеми корпусами запроектирован многоуровневый паркинг более, чем на 800 машиномест. В центре квартала на берегу Яузы появится детский сад на 120 мест.

Без права на прописку

В начале года ГК «Пионер» также планирует начать продажи в комплексе апартаментов YES, который будет возведен в составе транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад». В проекте будет представлен 991 апартамент площадью от 18,6 до 82,7 кв. м. Все юниты будут продаваться с чистовой отделкой, сантехникой, мебелью и встроенной бытовой техникой. Для удобства жителей в апарт-отеле будет работать круглосуточная консьержная служба, сервисы house-keeping и room-service. Личные автомобили можно будет разместить в подземном паркинге.

Комплекс «Level Павелецкая» (Level Group) позиционируется как один из самых доступных по цене проектов в данной локации. Это монолитный дом на 157 апартаментов, закрытый двор без машин с многоуровневым ландшафтным озеленением, подземный паркинг, детская площадка и лаунж-зона. Покупателям предложат около 20 вариантовпланирок, в том числе евроформата с чётким разделением гостевой и спальной зон, с панорамными угловыми окнами. На верхнем этаже проектом предусмотрены апартаменты с террасой. Все помещения сдаются с дизайнерской отделкой на выбор в двух стилях.

«В предстоящем году «Сити-XXI век» стартует с проектом многофункционального комплекса апартаментов на проспекте Мира, - сообщает директор по продукту девелоперской группы Мария Могилевцева-Головина. - Здание высотой 15 этажей рассчитано на 295 апартаментов, в комплексе предусмотрены офисы, два уровня подземной парковки, торговые помещения, кафе и рестораны. Вскоре компания планирует представить ещё как минимум две новых площадки -  это миниполисы в самом ближнем поясе Подмосковья с превосходными экологическими характеристиками, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью».

Природный комплекс

Новый проект комфорт-класса ЖК «Лесопарковый» от компании INGRAD однозначно понравится любителям прогулок на свежем воздухе, ведь новостройка расположена в районе Южное Чертаново и граничит с одной стороны с метро «Лесопарковая» с современным и безопасным ТПУ, а с другой – Битцевским парком. Проект общей площадью 115,5 тыс. кв.м включает семь жилых башен высотой от 19 до 22 этажей, детский сад, школу, медицинский центр и продовольственный магазин. Изюминкой двора является пешеходный бульвар, который обогнёт весь квартал и соединит зоны отдыха.

Новостройка комфорт-класса «Филатов луг» – ещё одна премьера компании INGRAD. Проект комплексного освоения территории на 194 тыс. кв.м расположен недалеко от метро «Саларьево» и одновременно Ульяновского лесопарка. Комплекс включает 5 полузакрытых кварталов, на территории которых расположат детские сады, школу, зелёные зоны, игровые площадки и другие объекты инфраструктуры.Отметим, что данный проект обладает высоким инвестиционным потенциалом: через годтам откроется новая станция метро.

Apart-otelYES1

Эксперты называют и некоторые другие проекты бизнес-класса: «Южный речной порт» (Южнопортовый проезд, 10), ЖК «Ленинградский - 59» (Ленинградский пр-т, 59) и ЖК «Рублёвская Ривьера» (3-я Черепковская ул., вл. 15А) от AEON Development, ЖК «Нобель-дом. Лидер в Коньково» (ул. Академика Капицы, 32А) компании «Лидер Инвест», «Береговой» (Береговой пр., вл. 2-3) от «ГлавстройДевелопмент», в рамках ТПУ «Дмитровская» (ул. Дмитровский проезд, вл.1) и ТПУ «Ховрино» (ул. Дыбенко, вл. 1) -MR Group (последний относится к комфорт-классу).

По высшему разряду

Ну а что же с новинками в наивысшем сегменте жилья?  Председатель совета директоров KalinkaGroup Екатерина Румянцева комментирует: «На элитном рынке жилой недвижимости в 2018 году планируется к выходу порядка 20 новых объектов (что соответствует более 270 тыс. кв. м продаваемых площадей).

Вероятно, не все планы осуществятся, как мы это уже видели в предыдущие годы, однако, темпы вывода нового предложения, скорее всего, будут не ниже прошлогодних». В качестве примеров проектов класса deluxe, которые будут анонсированы в первые месяцы наступающего года, она приводит нижеследующие.

Brodsky (Тружеников 1-й пер., вл. 16-18) компании Vesper. Концепцию 14-этажного домаобщей площадью 13 тыс. кв. мразработало бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры» в классическом стиле. В нём 67 апартаментов и 2 пентхауса. Высота потолков составит 3,6 м на типовом этаже и 4,3 м на верхних. Все квартиры сдаются с отделкой.

МФК «Маяковский» (1-я Тверская-Ямская, вл. 2) возведут на участке 0,6 га. Общая площадь объекта недвижимости составит 25,2 тыс. кв. м. Архитектурная концепция разработана бюро Speech под руководством С. Чобана. В 8-этажном здании будет отель на 142 гостиничных номера, в 9-этажном - 50 апартаментов и пентхаусы с отделкой.

Корпуса объединены общим пространством с конференц-залами, торговой галереей, ресторанами и wellness-зоной. Владельцы апартаментов смогут пользоваться услугами гостиничного оператора: управлять отелем и обслуживать апартаменты будет знаменитая сеть Fairmont.

Клубный дом «Малая Бронная, 15» строится в одном из самых престижных районов Москвы. Архитектурная концепция и изысканный дизайн разработаны бюро ArtisticDesign под руководством Дмитрия Великовского. В клубном доме будет 23 квартиры (площадью от 100 до 376 кв. м) и пентхаус на 7 этаже (490,5 кв. м). 40 машиномест в 2-уровневом подземном паркинге обеспечат потребность проживающих в машиноместах.

В премиальном сегменте появится жилой комплекс «Звенигородское ш.,11» от питерского застройщика ГК «РосСтройИнвест». Архитектурной концепцией занималосьбюро «Меганом», возглавляемое Юрием Григоряном. Комплекс будет состоять из двух башен максимальной высотой 75 м, соединённых стеклянной галереей.Площадь наземной части составит 18,3 тыс. кв. м. В ней будут представлены 103 квартиры. На придомовой территории благоустроят современное общественное пространство площадью 3,82 тыс. кв. м с ландшафтным дизайном.

19.12_FromMillion_MalaiaBronnaia15

Комплекс «Большая Дмитровка IX» состоит из трёх строений: реконструированного исторического особняка «История», построенного в 1912 году по проекту А. Эрихсона, и двух современных зданий, получивших названия «Порода» и «Свет». Архитектурная концепция разработана бюро «Цимайло, Ляшенко & партнёры». В клубном комплексе разместятся 102 квартиры с отделкой в классическом и современном стиле площадью от 84 до 320 кв. м.
Ещё одна работа этого архбюро - жилой комплекс SavvinRiverResidence (Б. Саввинскийпер., вл. 2-4-6) - по-настоящему долгожданный проект: его премьера изначально намечалась ещё на 2014 год. В итоге старт продаж перенесли на предстоящий январь. На участке в 1,6 га будут расположены 4 жилых корпуса площадью 23,5 кв. м, в которых разместятся 152 квартиры с отделкой. Застройщик - АО «Гардтекс».

Масштабное наступление

По оценке АН «Бон Тон», в следующем году в продажу поступит примерно 23 новых проектов общей площадью более 5 млн кв. м.  Почти половину этого объёма составляет комфорт-класс, треть приходится на бизнес и оставшиеся квадратные метры – премиальный сегмент.В основном, это проекты, которые ещё в уходящем году получили одобрение ГЗК и заключение Мосгорэкспертизы.

Генеральный директор агентства Наталия Кузнецова отмечает основные тенденции предстоящего периода. Выход застройщиков, специализующихся на сегменте «бизнес и выше», на рынок комфорт-класса. Речь идёт о компании «ДОН-Строй» и её двух новых проектах: анонсированном ЖК «Fresh» на Ореховом бульваре и масштабной застройке промзоны 53 «Калошино» на Открытом шоссе.

Ещё одна площадка компании – «Силикатные улицы», где появится комплекс Freedom, общей площадью более 100 тыс. кв. м на 992 квартиры.Под жильё пойдёт часть территории функциональной зоны № 54 района Хорошево-Мнёвники, где застройку будет вести ГК МИЦ, активно перебирающаяся из Подмосковья в Москву. Говоря о реновации «ржавого пояса», эксперт напоминает о том, что продолжится освоение промзоны «Грайвороново», в частности на участке по адресу Рязанский проспект, вл. 26 и площадки в 1-м Грайвороновском проезде. А на Рязанском шоссе «Главстрой Девелопмент» планирует возвести более чем 500 тыс. кв. метров жилья.

Массовый выход проектов ожидается в Восточном административном округе. Сразу три серьёзных игрока появятся в этой локации: ГК ПИК с проектом на 80 тыс. кв. м на Кусковской улице, компания «Эталон Инвест» с площадкой 6,6 га в районе Перово более чем на 100 тыс. кв. метров жилья и ГК INGRAD, которая на Тюменской улице в районе Преображенское станет соседом-конкурентом для уже реализуемого проекта LevelGroup «Level Амурская».Не отстаёт по выходу новых проектов и другой крупный девелопер – «ЛСР Групп»: она планирует выйти с новым проектом на юге Москвы.

Компания Tekta Group в 2018 году расширит линейку своих продуктов, запустив проект премиум-класса в районе Очаково-Матвеевское.Компания «ЮИТ» получила разрешение на строительство жилого дома по адресу Петровско-Разумовский проезд, вл. 2А. Комплексной застройкой части промзоны «Грайвороново» (бывшая территория Московского жирового комбината в 1-м Грайвороновском проезде) займётся компания «B2B Development».ГК INGRAD выйдет на рынок Новой Москвы: жилой комплекс в районе деревни Картмазово на 360 тыс. кв. м уже согласован во всех инстанциях.  

Конкуренция как стимул

Строить девелоперам станет сложнее, считают эксперты. Главная причина – принятые поправки в 214-ФЗ, которые начнут действовать с июля 2018 года. Многие застройщики попытаются получить разрешение на строительство до этой даты.

«Вероятнее всего, рынок будет медленно и постепенно приспосабливаться к изменениям, - полагает Екатерина Румянцева. - Ценовая динамика будет аналогична той, что мы наблюдали в 2017 году, - разнонаправленной. Большая часть девелоперов будет выводить проекты по инвестиционно привлекательным расценкам, которые обеспечивают 30-40 % доходность в течение двух лет, пока строится объект».  

Мария Могилевцева-Головина не исключает ужесточение конкуренции среди застройщиков. «В комфорт-классе продолжится тенденция на сокращение средней продаваемой площади лота, - утверждает эксперт. - Усилится процесс диффузии инноваций: низкие классы недвижимости все активнее начнут заимствовать (упрощая) решения из более высоких классов, стремясь отстроиться от коллег».

«Предполагаем, что весь следующий год объём предложения будет в основном колебаться в диапазоне от 2.8 до 3 млн кв.м. Даже в том случае, если ипотечные ставки опустятся до ожидаемых 8% годовых к скачку покупательского интереса это не приведёт, скорее, поддержит спрос на высоком уровне. Предпосылок к снижению цен пока нет, его уровень в основном зависит от структурных изменений. В том случае, если более активно будут выходить проекты бизнес-класса, то возможна коррекция в сторону увеличения, если же более активными будут проекты массового сегмента, возможна небольшая коррекция в сторону снижения», - заключает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Александр Шевчук






вернуться к списку